2024년 8월 현재 호치민 에어비앤비(단기 임대) 아파트 정상 사용 가능합니다.에어비엔비 금지 나 에어비앤비 단속 전혀 해당 없습니다!

본업을 하면서, 부업으로 호치민에서 아파트로 단기 임대하는 분들이 많습니다만, 응안하는 숙소 운영을 안하기 때문에 사실 그다지 큰 관심은 없었는데...
개인적으로 하도 많은 문의가 오고, 또한 요즘 카더라로 호치민 정보가 너무 왜곡되고 있기에 호치민 에어비앤비에 대한 정보를 다시 공유 할까 합니다.
지나치게 과장되게 요즘은 호치민 하면 그냥 "단속", "금지"... 이런 분위기가 너무 심하게 퍼지고 있는 듯 하네요.

최근 베트남 뉴스 중 아파트 단기 임대 관련 소식을 다 보았습니다. 일단 베트남 언론에 나오는 에어비앤비 기사들도 전부 엉망입니다. 그걸 가져다가 대충 번역해서 쓴 일부 한인 뉴스 사이트도 엉망이구요.
심지어 한인 뉴스 사이트는 베트남 뉴스에 없는 것을 글짓기 해서 추가 해 넣는 경우도 많습니다.

대부분 관련 기사 제목이나 앞 부분은 개정 주택법에 따라 아파트 단기 임대 금지라고 말하다가 또 갑자기 임대 사업을 하려면 사업자 등록 등등을 이야기하고...
단기 임대 금지로 나오는 유일한 사례로 붕따우 한 아파트에서 자체적으로 단기 임대한 것이 계속 언급되고, 호치민 일부 아파트 입구에 붙은 단기 임대 금지 사진을 올리면서 아파트 단기 임대 금지! 라고하면서도, 기사 후반부엔 임대 사업을 하려면 사업자 등록 및 어쩌구 저쩌구.... ㅎ

정확하게 에어비앤비 금지이며 이에 대한 행정지도를 어떻게 할 것인지 나온 행정기관 공식 기사나 공식 발표가 없습니다.

다음은 8월 초보다 조금 잠잠해진 분위게에 지난 8월 15일자 법률신문 기사 내용입니다.

https://plo.vn/cam-dich-vu-cho-thue-luu-tru-ngan-ngay-tai-chung-cu-lieu-co-on-post803886.html
(PLO)- Do khó quản lý loại hình cho thuê chung cư để lưu trú ngắn ngày dạng homestay nên nhiều nơi đã... cấm luôn, gây ra m.â.u t.h.u.ẫ.n giữa ban quản lý và chủ sở hữu căn hộ. 

Cấm dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn ngày tại chung cư liệu có ổn?
아파트 단기임대 서비스가 금지인지?

Do khó quản lý loại hình cho thuê chung cư để lưu trú ngắn ngày dạng homestay nên nhiều nơi đã... cấm luôn, gây ra mâu thuẫn giữa ban quản lý và chủ sở hữu căn hộ.
단기 홈스테이를 위한 이러한 유형의 아파트 임대 관리의 어려움으로 인해 많은 곳에서 이를 금지하고 있으며 관리위원회와 아파트 소유주 사이에 갈등이 발생하고 있습니다.

기사의 내용을 요약 해 보면, 8월 1일부터 시행된 주택법의 "비 거주 목적 임대 금지"와 관련하여 아파트 단기임대가 안된다는 뉴스들이 나오기 시작하면서, 이런 사유로 관리위원회와 호스트와의 갈등이 지속되고 있습니다.

가장 많이 화두가 되는 4군 밀레니엄 아파트를 기사에서 언급하였습니다.

Về phía cơ quan quản lý tại địa phương, UBND phường 6 đã có văn bản gửi BQL chung cư cho biết Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định nghiêm cấm hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Quy định này vẫn được giữ nguyên tại Luật Nhà ở 2023 mới có hiệu lực từ ngày 1-8. Từ căn cứ này, UBND phường 6 nhận định việc sử dụng căn hộ để kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ, ngắn ngày là hành vi bị nghiêm cấm.
아파트 소속의 프엉 6의 인민위원회(한국의 동사무소)는 단기 임대가 안된다고 합니다.

Công an quận 4 mới đây cũng đã có văn bản đề nghị BQT chung cư tổ chức lấy ý kiến cư dân để ban hành nội quy, quy chế sử dụng tòa nhà một cách rõ ràng; chấn chỉnh tình trạng cho thuê lưu trú ngắn ngày các căn hộ để bảo vệ quyền lợi của nhóm cư dân đang sinh sống ổn định tại chung cư.
4군 공안은 아파트 관리위원회에 건물사용에 대한 명확한 규정을 주민들과 협의해서 정하라고 합니다.

Trong các cuộc đối thoại với cư dân gần đây, ông Trần Minh Bảo - Trưởng BQL Chung cư Millennium cho biết theo quy định của pháp luật và công văn của UBND phường thì hành vi sử dụng căn hộ để cho thuê dịch vụ lưu trú ngắn ngày là bị nghiêm cấm. Để kinh doanh hoạt động cho thuê lưu trú thì chủ căn hộ phải đăng ký kinh doanh theo quy định. Ngoài ra, chủ căn hộ phải có giấy phép đảm bảo an ninh trật tự và an toàn phòng cháy chữa cháy.
밀레니엄 관리위원회 위원장은 단기임대는 안된다고 하는데... 또 숙박입대업을 하려면 집주인이 사업자등록을 해야 하고, 보안, 질서 및 화재 안전 보장 면허를 보유해야 한다고 합니다...????

Trong quản lý, vận hành nhà chung cư thì thẩm quyền, giới hạn của BQL chung cư chỉ được làm theo những nội dung đã ký trong hợp đồng với BQT và những quy định trong nội quy tòa nhà. Do đó, nếu nội quy chung cư cấm loại hình Airbnb và BQT thống nhất về quyền hạn BQL trong hợp đồng thì BQL mới có quyền hạn ra thông báo cấm cư dân kinh doanh cho thuê căn hộ.

Nguyễn Văn Quang라는 아파트 운영관리 전문업체의 임원 말은, 아파트 관리위원회에서 결정하면 임대사업 금지를 통보할 수 있다는 의견도 있구요... 즉, 입주자 대표회의에서 결정하면 그 아파트는 임대가 안됩니다.
(Ông Nguyễn Văn Quang, Giám đốc Công ty TNHH Khai thác và Quản lý Sài Gòn)

다음은 법률 전문 변호사의 의견이 나오는데... 결론을 미리 말하자면, 아파트 단기 임대를 법으로 금지하는 조항이 없다고 합니다.
Về mặt pháp lý, Luật sư Hoàng Kim Minh Châu, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết theo quy định của Luật Nhà ở 2023, các văn bản hướng dẫn thi hành và Công văn 4757/2020 của Bộ Xây dựng đã xác định sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị nghiêm cấm.
비거주 목적으론 아파트 사용 금지...

Tuy nhiên, nếu hiểu theo cách cấm hành vi sử dụng căn hộ không phải mục đích để ở và cấm luôn hành vi cho thuê ngắn hạn là không phù hợp, không đảm bảo chặt chẽ về cơ sở pháp lý.
그러나 아파트 비 거주 목적 금지가 단기 임대 금지라고 볼 수 없음...

Bởi lẽ, bản chất dịch vụ cho thuê lưu trú theo hình thức Airbnb thì người thuê sử dụng căn hộ với mục đích là để ở, pháp luật cũng không có quy định nào xác định cho thuê ngắn hạn là bao nhiêu ngày hay quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình. Thực tế hiện nay chủ sở hữu kinh doanh cho thuê căn hộ dài hạn thì không bị cấm mà cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) lại bị cấm là chưa hợp lý.
단기 임대도 거주 목적이며, 단기 임대를 금지하는 법이 없음.

Vấn đề đặt ra là cách hiểu của cụm từ “mục đích để ở” của các bên khác nhau nên quan điểm áp dụng pháp luật cũng khác nhau. Bản thân mô hình kinh doanh Airbnb là không trái luật nhưng do các cơ quan chức năng chưa có biện pháp quản lý phù hợp nên thay vì không quản lý được thì... cấm.
"거주 목적"을 사람마다 다르게 해석...에어비앤비 사업이 불법은 아니지만 관계 당국이 적절히 조치를 하지않고 그냥 금지 이런식으로 함.

Do vậy, việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb là chưa đảm bảm chặt chẽ về mặt pháp lý. Chủ sở hữu không ở thì họ có quyền cho thuê. Mô hình này trên thực tế phần nào có gây phiền hà đến các cư dân khác nhưng thay vì cấm thì cần có giải pháp để quản lý. Ví dụ như chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm đảm bảo an ninh trật tự và PCCC, không để ảnh hưởng đến cộng đồng trong chung cư.
에어비앤비 금지는 법적으로 못함. 집주인은 임대 권리가 있음. 단기 임대가 거주민들의 불편을 야기하지만 이를 해결할 방안이 있어야 함.

결론과 실제 현황...

4군 아파트, 빈홈 일부 아파트 입구에 단기 임대 금지라고 붙여놨습니다.(아파트별 자체적 공지사항)
하지만 지금도 전과 거의 차이없이 모든 4군 아파트들이 단기 임대를 하고 있고요, 최근 2주간 제 지인도 두 팀이 4군 아파트(트레져, 리버게이트)를 이용하였습니다.

바뀐 것은 이제 우편함 셀프체크인은 불가하고, 호스트나 임대사업자 직원이 내려와서 신분증 확인 및 아파트에 접수, 등록하고, 이용한다고 합니다.
아, 또 한가지, 리버게이트 빼곤 모든 4군 아파트 단기 임대 시 수영장, 헬스장 이용 불가입니다.

다만, 붕따우 아파트 사례처럼, 아파트 관리 위원회에서 진짜 해당 아파트 단기 임대 금지를 공식화하고 엄격하게 관리한다고 하면, 개별 아파트 단위로 단기 임대가 불가능 할 수는 있습니다.
하지만 이렇게 특정 아파트에서 단기 임대 불가를 결정하는 경우에도 개별 아파트의 규정 상이지 전체 호치민 아파트에 적용되는 것은 아니구요, 단기 임대를 이용해도 불법도 아니고, 단속 대상도 아닙니다.

단, 모든 기사에도 나오듯이 아파트 단기임대를 하려면 호스트는 사업자 등록과 무슨 안전, 화재 등등 자격을 갖추어야 하는 것은 맞고, 임시 거주신고도 필수로 해야 하는 것은 틀림이 없습니다.

특별하게 아파트 단기임대 금지가 법령에 명시되기 전 까지는, 사업자 등록이 된 호스트의 아파트를 단기 임대로 이용하는 것은 전혀 문제가 없다고 보시면 됩니다.